Skip to content

Flächenunterschreitung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete

Das Oberlandesgericht Dresden befasste sich mit der Frage, welche Rechtsfolgen eine Flächenunterschreitung bei Vereinbarung einer sogenannten echten Quadratmetermiete hat.

Im Rechtsstreit wird festgestellt, dass die Mietfläche um 7,2 % kleiner ist als die vereinbarte Mietfläche. Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 24.03.2004 (VIII ZR 295/03, NJW-2004, 1947) zur Wohnungsmiete entschieden, dass bei einer erheblichen Flächenabweichung zum Nachteil des Mieters eine tatsächliche Vermutung für eine erhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche, sodass in diesem Falle kein gesonderter Nachweis für eine konkrete Beeinträchtigung erforderlich sei. Eine erhebliche Flächenabweichung zulasten des Mieters in diesem Sinne liege vor, wenn die tatsächlich überlassene Fläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibe. Diese Auffassung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs für die Wohnungsmiete hat sich der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs für den Bereich der Gewerberaummiete mit Urteil vom 04.05.2005 (XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152) angeschlossen.

Grundsätzlich können deshalb nur Flächenunterschreitungen von mehr als 10 % eine Mietminderung rechtfertigen. Anders verhält es sich bei der Vereinbarung einer sogenannten echten Quadratmetermiete. Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlendem Mietpreis ergibt. Nach diesen Kriterien haben die Parteien im streitgegenständlichen Mietvertrag eine echte Quadratmetermiete vereinbart. Der Mietvertrag enthält nämlich die ausdrückliche Regelung, dass für die Berechnung der Kaltmiete die in § 1 angegebene Mietfläche als verbindlich und zutreffend zugrunde gelegt wird. Bei der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete existiert eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, aus der sich die Bedeutung der Flächengröße für die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ergibt. Die Parteien haben im Mietvertrag geregelt, dass für die Berechnung der Kaltmiete angegebene Mietfläche als verbindlich und zutreffend zugrunde gelegt wird. Jede Veränderung der tatsächlichen Mietfläche führt danach unmittelbar eine Änderung der Miethöhe herbei. Im Ergebnis ist deshalb aufgrund der Flächenabweichung die Miete um 7,2 % reduziert bzw. gemindert, auch wenn die Flächenabweichung unterhalb von 10 % liegt.

Quelle: OLG Dresden, Urteil vom 10.07.2019, 5 U 151/19

Scroll To Top